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生産緑地2022年問題について

生産緑地とは都市部に残る緑地を守る狙いで1974年に制定された生産緑地法に基づき、市町村から指定を受けた農地などのことです。市街化地域内の農地などを対象に指定される地区であり、この地区指定により農地所有者は営農義務が生じますが,固定資産税の免税措置が図られることと併せ相続税に関して本来納税猶予の特例が適用対象外となる三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)の特定の市や区の市街化区域内にある農地であっても生産緑地地区内であれば納税猶予の特例が適用できるというものです。そして,生産緑地法の改正により1992年から生産緑地の指定は 30年以上営農継続の意志のある場合に限られ,それ以外は宅地並み課税となります。生産緑地法の規定によると、30年間の営農条件に加え1区画500平方メートル以上の土地であることが条件で、指定されると自由な売買やアパート建築などの農業目的以外での使用が出来なくなる。農業従事者の死亡などで農業が続けられなくなった場合には、自治体に申し出て時価で買い取ってもらうのが原則。買い取られなければ、目的外使用の制限が解除されるというものです。

1992年の生産緑地法改正から30年後が2022年です。

この時に固定資産税免税措置が消えることで現在生産緑地の指定を受ける3大都市圏にある特定市(210市、東京23区は1市とみなす)の市街化区域農地が一挙に宅地化して売りに出され土地相場に多大な影響を及ぼすのではないかという懸念が指摘され始めました。

これが生産緑地2022年問題です。

この問題を受け、2017年6月の生産緑地法の一部改正、2018年9月の都市農地の貸借の円滑化に関する法律(都市農地貸借法)の施行と、生産緑地(都市農地)に関係する法制度が相次いで変わることとなりました。

どういうふうに変わったのかについては以下の大きく3つのポイントが挙げられます。

1つ目は、生産緑地地区の面積要件を引き下げたこと。従来は一団で500㎡以上となっていたが、自治体により300㎡まで引き下げることが可能になった。また、これまでは生産緑地の一部が相続などで指定解除される場合、残った部分の面積が規模要件を下回ると一緒に解除となる”道連れ解除”が起こっていたが、これも解消されることになった。

2つ目は、生産緑地地区における建築規制の緩和。改正前は農業用施設に限定されていたが、農業団体などからの要望もあり、農産物の直売所や加工施設、農家レストランなども設けることができるようになった。

3つ目は、特定生産緑地制度の創設。今回創設された特定生産緑地の指定を受けると、買い取りの申出期間がさらに10年間延伸され、税制の特例措置も継続される。また、特定生産緑地の指定は10年ごとに更新可能となる。

これらの対応策により、2022年問題の影響はかなり低減するだろうと言われています。

いくつかの都市内で行われた事前アンケート調査でもかなり多くの農地所有者が特定生産緑地制度の指定を受ける予定であるとの回答結果が出ています。

今のところひとまずは安心といったところでしょうか。

しかし、一時的には多少なりの影響が出ることは想定しておいたほうがいいかもしれませんがそれ以上に大阪では東京オリンピック後に控える万博やIRなど不動産相場を押し上げる要因となる可能性のある世界的に注目度の高いイベントや開発が待ち構えています。

先の不動産相場を言い当てるのは非常に難しいことですが、長期投資の目線で考えると相場を気にせず常に今が買い時と判断したほうが収益をあげるための時間の損失を防ぐという意味では適正な考え方とも言えると思います。