COLUMN

不動産投資をもっと知るために

空室率とは何か?

空き家率の増加や空き家問題といった話しを最近よく耳にするようになりましたが、ここでの「空き家」というのは特に地方で顕著な人口流出や少子高齢化という原因をベースに死亡後に住む人が居なくなることや施設への入所により空き家となるケースなど元々賃貸を目的としない不動産も含まれますし、普段は住まない別荘などもこの「空き家」に含まれます。相続トラブルや解体費用等の捻出ができないなどの理由で放置されている住戸も含まれますし、その対象となっている住戸の多くは古い木造の戸建やアパートなどとなります。これらの住戸は中には倒壊の危機に瀕しているものもあり、周辺住民の危険が問題視されている物件も少なくありません。
また、賃貸を目的とする不動産に関連しても空き家問題の原因となる事実がいくつか存在します。土地活用などで新しく建築されたアパートなどはその象徴的な存在かもしれません。シェアハウス問題や融資改ざん問題。サブリース問題や施工不良問題なども記憶に新しいと思いますが、そもそも賃貸需要のほとんど見込めない立地や企画で建物を建築をすれば空き家が増えるのは当たり前ですし、違法建築では基本的に人は住めません。
その他都市部における空き家問題の原因としては、借地問題や相続税法改正により最近さらに増えつつある相続問題、またはアンパン化現象によって中心地から外れた郊外物件の価格が下落し売却が進まないことなどの問題も挙げられます。
これらの問題を示す「空き家率」の計算方法は、

誰も住んでない全国の住宅数➗全国の住宅総数✖100=「空き家率」(%)

となります。
しかし、
これから解説する「空室率」については、賃貸不動産においてのみ用いる計算方法としてお考えいただきたいと思います。
では、その「空室率」とはどう計算するのか。
「空室率」とは、全体の部屋数に対し、人が住んでいない部屋(=空室)が占める割合のことです。
ちなみに、こちらもよく使われる言葉である「入居率」はその反対です。全部屋数のうち、人が住んでいる部屋数の割合のことをいいます。

一般的には、

空室数➗全室数✖️100=「空室率」(%)

と計算されます。

しかし、これでは実際に不動産の投資判断を行う上においては計算がざっくりとしすぎていてわかりにくい点が多くなってしまいます。
当社ではより現実的で正確な数値を分析するために「空室率」を以下のような計算方法で算出しています。

年間稼働に対する「空室率」(%)=(空室数×空室日数)÷(全室数×365日)×100

例えば管理する賃貸物件で10戸の部屋があったとします。
全て満室で1年間を過ごしたとすると、

【空室があった部屋の空室日数の合計➗10戸✖️365日✖️100】

=0%が「空室率」となります
この場合の「入居率」は100%と表わせます。

また、30日間空室になった部屋が年間に10戸あったとしますと、
「空室率」は、300÷3650×100=8.219%となり、
「入居率」で表すと91.781%となります。

このような方法で当社全管理物件戸数を計算すると、この「空室率」は、
2018年度実績で97.8%となります。
毎年同じような水準の数字で推移しています。
現実的にはその会社が管理する物件の「空室率」が一体どれくらいなのかを見る方が不動産の投資判断をする上で一番参考にしないといけないところかもしれません。

近年冒頭でお話ししたような計算方法での全国平均で「空き家率」の上昇が問題視されるケースが増えましたが、その解決策として期待されるのが
・空き家対策特別措置法による倒壊危険物件の強制対処
・自治体が運営する空き家バンクの活用
・NPO法人などが行う空き家管理サービス
といったものなどが挙げられます。

そして、やはり民間の不動産会社に行けば、そこにはさらに様々な解決方法があることも事実です。
例えば、
・売却
・賃貸募集
・リノベーションやリフォーム
・解体
・建て替え
・土地活用
などといった相談やサポートが一括でできるところもあります。
また、借地や相続など複雑な案件に関しては国交省公認の不動産コンサルティングマスターや相続診断士などの有資格者が在籍している不動産会社なら窓口一本で最適なコンサルティングを受けることができるかもしれません。
「空室率」というテーマから話しが少し逸れたかもしれませんが、当社は空室や空き家問題に対してもワンストップで様々な問題解決を行えるホームドクターとして活躍する機会を常にうかがっております。