FAQ

よくあるご質問

不動産投資に関する様々なご質問にお答えしています。

不動産投資ってどういったものがあるの?

マンションやアパートなどを1棟まるごと所有する物から、マンションの一室、戸建、駐車場など、様々な投資対象があります。

不動産投資はどんな人がしているの?

分譲マンションの一室に投資される場合は一般の会社員や公務員の方が購入金額の全額を銀行融資で賄うかまたはわずかなご資金のみでスタートされるケースが多く、またお仕事をリタイヤされた方などが相続税対策として現金一括で購入されるのが一般的です。また、土地活用でアパートなどを建てる方は土地などある一定の保有資産がもともとある方で銀行などからの融資を受け建物を建築されるケースが多く、既存のアパートや賃貸マンションを一棟まるごと購入される場合は物件の規模にもよりますが数百万円~数千万円の運用資金をお持ちの方で銀行融資を受けてスタートされるケースが一般的です。

不動産をどうやって賃貸するの?

全て賃貸管理会社に任せることができます。家賃収入の中からわずかな手数料をお支払いいただくだけで、入居募集、入居審査、賃貸保証加入受付、各種保険の取次、賃貸契約に関する書類の作成及び手続き精算等業務、入居に係わる各種対応業務、家賃収納、クレーム対応、退去に係わる手続き及び精算業務、退去立会、室内清掃及び改装見積もりなどわずらしい業務全般を依頼することができます。

一般のサラリーマンを中心にマンション投資をする人が増えてるってほんと?

投資対象として供給される物件が金融機関が融資を前提とした評価を問題なく行うことができる立地条件や使用設備を有し、物件価格と賃料のバランスが適正にとれた物件であれば全額融資も可能なケースが多いため初期投資費用が抑えられ必要運用資金のハードルが下がり、安定した収入のあるサラリーマンの方が取り組みやすくなってきたことが理由として挙げられます。また、不動産市況がバブル崩壊以降続いていた低迷期を脱却し年々持ち直してきていることや近年続く超低金利も理由の一つとなっております。

自分が生きている内はいいが、もしもの時家族に迷惑がかからないだろうか?

A現金一括で投資された方はもちろんもしもの時は遺族に不動産という資産が相続されます。その際居住用建物であれば相続税対策にも効果が発揮されますのでご家族に迷惑がかかる可能性はまず考えにくいと言えます。また、マンションなど居住用不動産を住宅ローンを利用し投資された方ははじめに団体信用生命保険に原則必須でご加入いただきますので、もしもの時は無借金の不動産という資産が相続されることとなり、この場合も同様にご家族に迷惑がかかる可能性は考えにくいものとなっております。

不動産投資って儲かるの?

投資対象不動産によって儲けの基準は様々です。また何をもって儲けとするかも投資目的によって様々あります。大別すると、売却益(キャピタルゲイン)と賃料収入(インカムゲイン)がどれくらいあるのかというのが一般的な判断基準ですが、近年マンションの一室を住宅ローンを利用して購入し不動産経営をする場合には税金対策や生命保険の見直し私的年金作りとしてどれくらいメリットがあるのかを中心に検討されるケースが圧倒的に多くなっております。この場合いくら儲かるのかという見方ではなく保障を作る上でどれだけ有利なのかという見方で判断をされることになります。したがって年齢や家族構成、年収や現在加入中の生命保険等の内容などにより多少メリットに差異がでますので事前シミュレーションがスタート前に必要となります。また、相続税対策で考えられる際はどれくらい有利なのかを様々なケースでシミュレートした後のご判断となります。

自分が生きている内はいいが、もしもの時家族に迷惑がかからないだろうか?

現金一括で投資された方はもちろんもしもの時は遺族に不動産という資産が相続されます。その際居住用建物であれば相続税対策にも効果が発揮されますのでご家族に迷惑がかかる可能性はまず考えにくいと言えます。また、マンションなど居住用不動産を住宅ローンを利用し投資された方ははじめに団体信用生命保険に原則必須でご加入いただきますので、もしもの時は無借金の不動産という資産が相続されることとなり、この場合も同様にご家族に迷惑がかかる可能性は考えにくいものとなっております。

将来売却する時に値下がって損しないか?

その可能性はあります。しかも、最悪どれくらい値下がる可能性があるのかについてもこれまでの売買事例で想像するしか方法はありません。将来の日本経済、市況や相場を言い当てるのは至難の業です。逆に値上がるという可能性ももちろんあります。ですが、単純に購入から売却までに得た家賃収入と売却値段の合計が当初の購入金額を下回ると損、上回ると得したことになるというわけではなく、そこだけで単純に損得の判断ができないほど人それぞれメリットが多岐にわたるというところが不動産投資の面白さでもあります。私的年金作りを有利に進めることができたり、生命保険を充実させながら毎月の保険料を削減することが可能であったり、所得税や住民税を減らすことができたり、相続税や贈与税の対策として有効であったりと目的やライフプランによって様々なメリットを出すことが可能です。

何のために不動産投資をするの?

目的は様々です。ただ、短期に大きな値上がり益を狙いたい方にはあまりお奨めできないかもしれません。可能性はあるかもしれませんが期待通りの結果を確実に予測することは至難の業です。不動産投資は一般的にはローリスクミドルリターンを目指し長期運用を行う中で、主な目的としては着実な資産形成を有利に行うための投資対象だということを念頭においてご検討いただくべきものと考えます。

マンション投資をするとサラリーマンでも税金が安くなるってほんと?

所有した不動産を賃貸し家賃収入を得た方はすべからく確定申告をすることとなります。その際に、サラリーマンの方であっても賃貸経営に伴う様々な必要経費を計上することとなり節税効果が期待できる可能性があります。購入条件やローン利用の有無、または本業での給与収入金額などによって節税効果は様々です。また将来の相続税に対する節税効果については不動産投資が最も有利性の高い投資対象の一つとされております。

空室リスクってどれくらいあるの?

賃貸物件は賃借人が退去すれば空室になります。空室になれば次の入居者を募集することとなります。次の賃借人が決定するまでの期間が空室に係るリスクとなりますが、そのリスクの大きさを判断する上においてはその空室期間のリスクをどうマネジメントし軽減していくのかを知る必要があります。まず最初に立地条件や使用設備、部屋の広さなどについて賃貸需要の見込める物件かどうかを判断することが大事です。入居者募集の際には欲張らず相場に見合った賃貸条件や適切なお部屋の状態で募集をすることを心掛けて頂くことも重要です。この2点にご注意いただくだけでかなりのリスク軽減が可能です。
また、賃貸管理を依頼する会社によってはサブリース契約をすることで空室期間中も家賃が保証されるサービスも利用可能となります。

投資した物件が火災や地震などの災害にみまわれたときはどうなるの?

不動産投資を始めて頂く際にはその建物に対し必ず火災保険にご加入いただいております。地震保険もセットでご加入いただき災害など不測の事態への万全な備えを行っていただいております。また、分譲マンションの場合、通常は建物の共有部分に関しても同様に管理組合で火災保険に加入しますのでさらに安心もプラスされます。私どもは昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準に適合する物件のみを提供しておりますので地震による被害も旧耐震基準の建物に比べ軽減されるはずです。

不動産投資って怖くないの?

不動産投資は、株式など会社倒産などで一瞬で紙切れ一枚になってしまう可能性があるような投資対象に比べれば決して怖いものではありませんし、投資した金額を短期間で全て失ってしまう可能性のあるようなギャンブル性の高いものでもありません。わずかな資金から始めることができていつでもやめることができるという意味合いにおいてはリスクは少なくはないものかもしれません。しかし、長期運用で考えることにより安全性または安定性に優れた実物資産とかわり、それが大きな安心感とメリットを生む投資対象になることを裏付けることとなっていきます。物件を販売した会社や管理をする会社が倒産してもその物件は実物資産としてそのままずっと残っていきますし、所有者が死亡された後も子や孫の代まで資産としてずっと遺されていくこととなります。不動産は長期で考えれば考えるほどあらゆるリスクや怖さがどんどん吹き飛んでいくことになります。

不動産投資をする際に住宅ローンを利用したときのリスクは?

昨今の超低金利は住宅ローンを利用して不動産を購入する非常に大きなチャンスの時期と考えられます。利用できるローン返済期間も最長で45年間組める商品も始めたことにより毎月の返済額も抑えられ安定した収入のある方であれば、マイホーム以外の不動産で資産を増やす絶好の時期だとも考えられます。しかし、住宅ローンは投資対象の不動産を担保に住宅ローンの融資を受けますので、支払いが滞り続けてしまうとなるとせっかくの資産を失ってしまう可能性はありますが、支払いが滞りさえしなければ逆に失うことはありません。住宅ローンを利用した不動産投資の場合はしっかりとまじめにコツコツ運用していただく必要があります。もともと潤沢なご資金をお持ちであれば問題ありませんが、家賃収入での運用を目指す場合は入ってきた家賃や節税効果で戻ってきた税金などを他で使うことなく住宅ローンの支払いに必ず置いておくという心構えが必要です。繰り上げ返済を利用することにより、月々のお支払額を下げたり借入期間を短くすることもできますので借入後もご自身で返済計画を変更することも可能となっております。
また、金利水準が上昇し続けた場合、借入元本の返済スピードが遅くなってしまうというリスクはありますが、毎月どんどん返済額が上昇していくわけではありません。変動金利の場合でも、毎月返済額の見直しは規定により5年に1度、元本と利息の内訳は半年ごとの見直しとなっており、金利動向により毎月右往左往させらるるようなリスクはありません。はじめから固定金利を選択するリスク回避方法もあります。
物件選びも非常に重要です。家賃収入がたくさん得られるからといって、いきなり身の丈に合わない大規模な物件購入を急ぐのは得策といえないでしょう。融資が受けられるからといって大規模物件1棟に絞るのは大きなリターンがある反面その分大きなリスクも潜在します。リターンは大きくなくとも小さな物件を複数持つことでリスク分散しトータルリスクを抑えるという考え方もできます。ライフプランに沿って適正なファイナンシャルプランを立て住宅ローンを利用することが大切です。

住宅ローンの審査に必要なものは?

銀行などの金融機関により多少違いはありますが、ほぼ共通しているのが「住宅ローン審査申込書」「住民票」「所得証明書」「源泉徴収票」「運転免許証等の本人確認書類」「不動産売買契約書」「対象不動産の登記簿謄本」が必要書類となります。審査をクリアし、本申し込みまたは住宅ローン契約時には「印鑑証明書」が必要となります。